Тема № 25: «Основы жилищного права»

Вопрос 1. Жилищный фонд Российской Федерации

 

   Предметом жилищного права являются от­ношения, которые условно можно разделить на две основных группы:

   1. отношения собственности на жилые помещения и, соответ­ственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);

   2. отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в госу­дарственном жилищном фонде.

   Объектом жилищных отношений является жилое помещение. Жилым помещением считается помещение, отвечающее установленным санитарным, проти­вопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, кварти­ры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания  во все сезоны  и обеспечивающие  необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

   Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РФ. В него не входят находящиеся в жилых домах нежи­лые помещения. Законодательством установлено правило, со­гласно которому помещения жилого фонда могут быть исполь­зованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается. Собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, напри­мер, офиса, мастерской и т. п.

   Жилищный фонд РФ в зависимости от формы собственности подразделяется на несколько категорий.

    1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые по­мещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений).

    Основными способами приоб­ретения права собственности гражданами и юридическими ли­цами на квартиру (дом) являются:

- строительство жилого дома для себя с соблюдением соответ­ствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);

- приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.;

- приобретение права собственности по наследству;

- приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну кварти­ру, поэтому не следует обменивать приватизированную кварти­ру на неприватизированную во избежание проблем с приобре­тением на нее права собственности;

- приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

   2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муници­пальным образованиям, в том числе жилых помещений, нахо­дящихся в хозяйственном ведении или оперативном управле­нии муниципальных предприятий и учреждений.

   3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Россий­ской Федерации и субъектам РФ.

 

Вопрос 2. Право собственности на жилое помещение

 

   Основаниями права собственности гражданами и юридическими лицами на жилое помещение являются:

- приобретение жилого помещения (наследование, покупка, дарение);

- договор жилищного найма (социальный и коммерческий).

   Объем правомочий собственника в отношении жилого помещения ограничен:

= он мо­жет его использовать только для проживания граждан (для лич­ного проживания и проживания членов семьи или для прожи­вания иных лиц на основании договора имущественного най­ма).

= права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении. Члены семьи собственника имеют пра­во пользования жилым помещением, которое не прекращается и при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

   Нарушением права пользования жилым помещением считается:

- использование жилого помещения не по назначению,

- систематическое нарушение прав и интересов соседей,

- бесхо­зяйственное обращение с жильем.

    В подобных случаях орган местного самоуправления вправе сделать собственнику предупреждение о недопущении подобных нарушений, а в случае их продолжения обратиться с иском в суд. Суд по иску органа местного самоуправления мо­жет принять решение о продаже помещения с публичных тор­гов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

    Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет преиму­щества и недостатки.

    Основным преимуществом явля­ются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помеще­ние других граждан, может сдать помещение по договору иму­щественного найма, может его продать, подарить, а также пере­дать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал.

    Основным недостатком яв­ляется наличие у собственника так называемого бремени собст­венности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

    Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жи­лые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественно­го найма.

 

Вопрос 3. Виды договора найма жилого помещения

 

Понятие договора найма жилого помещения

    Договор найма жилого помещения — это соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    В рамках дого­вора найма жилых помещений выделяют два типа договора и отношений:

= (договор) по коммерческому найму жилых помещений;

= (договор) по социальному найму жилых помещений.

    Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автома­тически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

    Собст­венником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а на­нимателем — только граждане. Договором соци­ального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муници­пальными организациями. Отношения социального найма непо­средственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в ЖК РФ. Эти нормы  предусматривают дополнительные по сравнению с ГК РФ правила и направлены на предос­тавление более льготного положения нанимателя по договору со­циального найма по сравнению с коммерческим нанимателем.

    Правовая природа обоих видов договоров найма жи­лого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

    Права нанимателя на жилое помещение:

    1. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.

    2. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

    3. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвоз­мездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

    4. Наниматель по договору найма жилого помещения с со­гласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

 

Договор социального найма жилого помещения

    Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Собственником помещений, заселяемых по дого­вору социального найма, является государственное или муници­пальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в совет­ский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципаль­ного фонда в порядке социального найма в последующем.

    Право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граж­дан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Мо­скве это 10—15 м2); проживающие в помещении, не отвечаю­щем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в од­ной из семей имеются больные некоторыми формами хрониче­ских заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые поме­щения предоставляются таким гражданам в порядке очередно­сти. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

    Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м2 жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ор­дера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

    В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживаю­щих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

    Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в неко­торых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечи­вать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользо­вания и придомовой территории.

    Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

    Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования озна­чает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое так­же возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому на­значению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

     Виды прав нанимателя:

1. Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи.

2. Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­но превышать шесть месяцев.

    Помещение сохраняется за нани­мателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру рабо­ты; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечеб­но-профилактическое учреждение и др.

    Признание лица утра­тившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем.

3. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока дого­вора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновле­ния договора.

4. Право вселять временных жильцов.

5. Право обменять нанятое жилое помещение на другое поме­щение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­лыми помещениями представляет собой соглашение о взаим­ной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть со­вершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член коопе­ратива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимате­лем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в су­дебном порядке. Согласия собственника при обмене помеще­ния в домах муниципального фонда не требуется.

6. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Эти изменения могут быть так как:

= Право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя.

= Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все за­нимаемые ими жилые помещения.

= В договоре найма нанимателем может быть любой член семьи.

 

Договор коммерческого найма жилого помещения

    Заключению договора коммерческого найма жилого поме­щения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановки на учет, получения ордера. Нанимателем по дого­вору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма явля­ется любое по площади жилое помещение без количественных ог­раничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитар­ным и иным нормам).

    Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в дого­воре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

     Законодательство предусматривает, что наравне с нанимате­лем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семей­ных и родственных связей с нанимателем не является необходи­мым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение произво­дится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с на­нимателем граждане имеют равные с нанимателем права поль­зования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случа­ев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним со­лидарную ответственность).

    Размер платы по договору коммерческого найма устанавли­вается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопос­тавимо выше платы за социальный наем.

    Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кро­ме того, договор может быть расторгнут наймодателем в су­дебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесе­ния платы более двух раз по истечении установленного дого­вором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за дейст­вия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интере­сов соседей. Расторжение договора влечет выселение без пре­доставления другого помещения.

 

Расторжение договора 

    Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

    Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор най­ма и выехать из занимаемого помещения.

    Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть как благоустроенным, так и не­благоустроенным.

    1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­мещения. Оно может быть произведено, если:

= дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

= дом (жилое помещение) грозит обвалом;

= дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

    Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

    2. Выселение с предоставлением другого жилого помещения.

    Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получив­ших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному же­ланию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммуналь­ные услуги в течение шести месяцев. При выселении по дан­ным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

    3. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

    Оно производится, если наниматель, члены его семьи или дру­гие совместно проживающие с ним лица систематически разру­шают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежи­тия делают невозможным для других проживание с ними в од­ной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без пре­доставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены роди­тельских прав, признано невозможным.

При копировании материалов, активная ссылка на сайт Webarhimed.ru обязательна!