Тема 13 "ВИДЫ СДЕЛОК В ЗЕМЕЛЬНОМ ПРАВЕ"

«Виды сделок в земельном праве»

 

1. Классификация сделок в земельном праве

   По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно под­разделить на три основных вида: правоустанавливающие, правоизменяющие и правопрекращающие.

   Правоустанавливающие сделки создают между субъектами пра­вовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, яв­ляющейся длительным и сложным правоотношением между арендода­телем и арендатором.

   Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменя­ющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками считаются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение зай­ма денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, из­меняющими частично содержание первых.

   Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, пре­кращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-про­дажу земельного участка, при которой происходит прекращение пра­ва собственности одного лица с передачей его другому лицу.

   В «чистом» виде указанные разновидности сделок редко встречают­ся, поскольку каждая сделка содержит в себе практически все три эле­мента: правообразующий, правоизменяющий и правопрекращающий.

   Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользова­нию и распоряжению земельными участками, находящимися в его соб­ственности.

   В силу этого все земельно-правовые сделки целесообразно квали­фицировать как сделки, влекущие за собой смену собственника на зе­мельный участок и не влекущие такой смены.

   В ГК РФ обстоятельно регулируются сделки с землей наряду с другим имуществом. Сделкам с землей уделено внимание и в земель­ном законодательстве. Невольно возникает вопрос о том, нормами какой отрасли права должны регулироваться сделки с землей.

   Как известно, ГК РФ обстоятельно регулирует основную массу имущественных отношений, не учитывая специфики земли как особо­го рода имущества. Нормы же земельного права выполняют роль спе­циального регулирования земельных отношений.

   При возникновении коллизий между нормами общими и специаль­ными применяются последние, так как нормы земельного права долж­ны иметь приоритет перед нормами гражданского права. Однако име­ющие место пробелы земельного законодательства в регулировании сделок с землей должны восполняться за счет норм гражданского законодательства, которое разработано значительно фундаментальнее, так как имеет более давнюю историю, чем земельное право. Нормы же земельного права будут регулировать только те вопросы, которые вы­текают из особого характера земельных отношений, и лишь при нали­чии пробелов в нем можно привлекать нормы ГК РФ.

 

2. Сделки, со сменой собственника земельного участка

   Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой смену собственника земельного участка, можно отнести сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей, обмена земельных участков и земельных долей (ст. 567—571 ГК РФ), дарения земельного участка (ст. 572—582 ГК РФ), а также договоры купли-продажи земельной недвижимости собственниками приватизированных предприятий или гражданами и их объединениями для предприниматель­ской деятельности, поскольку при них всегда происходит смена собствен­ников земли на другое имущество (ст. 554—557 ГК РФ). К подобного рода сделкам относится также наследование земельных участков и земельных долей.

   Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки куп­ли-продажи земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является использование в качестве платежа за участок денеж­ных сумм, а не имущества или иных объектов (ст. 567—571 ГК РФ).

   Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в двух основных формах: в виде обмена земельными уча­стками и обмена земельного участка на какое-либо имущество.

   Обмен земельными участками между субъектами земельно-право­вой сделки может иметь следующие варианты:

  ≈ обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки оди­наковой площади, качества, стоимости и т.п. В таком случае сделка осуществляется наиболее простым путем — через регистрацию ее в местной администрации и переоформление свидетельств о праве соб­ственности на землю;

  ≈ обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной площади и стоимости. В таком случае происходит смешан­ная земельно-правовая и имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию, де­нежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на обмениваемые земельные участки и заклю­чается отдельный договор на компенсацию имуществом или деньга­ми стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный уча­сток.

   Право свободного обмена земельными долями предоставлено быв­шим работникам колхозов и совхозов, получившим свой земельный пай вместе с имущественным.

   Свобода воли сторон при обмене земельными участками ограниче­на следующими обстоятельствами:

♦ целевым назначением земельных участков;

♦ местонахождением земельного участка и наличием соседствую­щих с ним объектов;

♦ правоспособностью субъектов земельно-правовых сделок.

   Подводя итог рассмотренному, можно сделать следующие выводы.

   Основными видами земельно-правовых сделок, влекущих за со­бой смену собственника земельного участка, являются купля-про­дажа, дарение и мена, наследование земельных участков и земель­ных долей, а также передача земельных участков и земельных долей в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяй­ственных обществ и товариществ, в качестве пая в кооператив; эти отношения урегулированы гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных нормами земельного за­конодательства.

   Сделки по приобретению земельных участков не влекут из­менения их целевого назначения; оно может быть изменено лишь в установленном законом порядке.

   Сделки по приобретению земельных участков путем купли-продажи, мены, наследования и др. осуществляются по особой про­цедуре с обязательной их регистрацией в местной администрации.

   Форма сделок по приобретению земельных участков являет­ся квалифицированной письменной (заверяется нотариально, осу­ществляется по типовой форме).

 

3. Сделки, не сопровождающиеся сменой собственника земельного участка

   Основные виды сделок в сфере использования земель, которые не влекут за собой смены собственника земельного участка, — это до­говоры аренды, договоры залога земельных участков, залог права аренды земельного участка и права на земельную долю, а также доверитель­ное управление недвижимым имуществом (ст. 1012—1026 ГК РФ).

   Под арендой земельных участков понимается урегулированная нормами гражданского (ст. 606—625 ГК РФ) и земельного законода­тельства (ст. 22 ЗК РФ) земельно-правовая сделка, основными призна­ками которой являются:

  * срочность, выражающаяся в передаче земельного участка на оп­ределенный в договоре аренды срок. Этим арендные отношения от­личаются от правоотношений, основанных на праве пользования зем­лей, срок которых не был оговорен в земельном законодательстве;

  * возмездность, поскольку существенным условием любого догово­ра аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан уплачивать соб­ственнику (арендодателю);

  * целевой характер, определенный договором аренды земельного участка. В случае нарушения данного договора может наступить от­ветственность вплоть до расторжения его. В силу этого арендуемый земельный участок имеет двойной целевой статус: определенный со­гласно кадастровой документации государственными органами, регу­лирующими земельные отношения, и определенный арендодателем в договоре аренды, подписанном сторонами. Например, по земельно-ка­дастровой документации арендуемый участок определен в качестве пахотного (т.е. на нем можно выращивать любые сельскохозяйствен­ные культуры), арендатор же в договоре аренды, подписанном сторо­нами, сузил целевое назначение участка, разрешив использовать его лишь для выращивания зерновых культур;

  *самостоятельная хозяйственная деятельность арендатора, выра­жающаяся в запрете арендодателю вмешиваться в деятельность арен­датора, если он не нарушает условия договора. Незаконное вмешательство влечет за собой право арендатора и обязанность арендодателя возместить причиненные незаконным вмешательством убытки в хозяй­ственной деятельности.

   Приводя в систему перечисленные признаки, можно сформулиро­вать земельно-правовую сделку по аренде земли как срочное, возмезд­ное и целевое использование земли арендатором для самостоятельно­го ведения хозяйства на ней в рамках договора аренды.

   Особенностью договоров данного вида является сохранение за арен­додателем титула собственника, а значит и всей полноты ответствен­ности за состояние арендуемого земельного угодья. Лишь при защи­те нарушенных земельных прав арендатор вправе выступать от име­ни собственника земельного участка, в том числе и без доверенности, если его действия ограничиваются рамками законной защиты.

   Поскольку арендатор — не собственник земельного участка, а все­го лишь срочный пользователь им, то налоговое бремя несет на себе арендодатель — собственник земельного участка.

   Исходя из принципа стабильности земельных отношений, закон предоставляет право арендатору, надлежащим образом выполняюще­му свои договорные обязательства, преимущественное, по отношению к другим лицам, право на возобновление арендных отношений на сле­дующий срок. В результате этого срочный договор аренды при надле­жащем исполнении арендатором своих договорных обязанностей мо­жет длиться неопределенное время.

   Залог как одна из форм земельно-правовой сделки представляет собой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-зало­годержатель в случае неисполнения должником обязательства приоб­ретает право на получение удовлетворения за счет заложенного иму­щества (в нашем случае — земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1 Закона РФ «О залоге»).

   Правовое регулирование залога земельных участков осуществля­ется общим законодательством (Законом РФ «О залоге», нормами гражданского законодательства) и специальным законодательством (зако­ном о залоге отдельных видов объектов, в том числе и земли, — Фе­деральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недви­жимости)» (в ред. от 24.12.2002),

   Земельно-правовые сделки залога земельных участков возникают либо в силу договора, либо в силу закона.

   При возникновении отношений залога в земельно-правовых сдел­ках могут быть два варианта исполнения: заложенный участок оста­ется у собственника или земельный участок передается залогодате­лю. Однако в обоих случаях титул собственника сохраняется за соб­ственником-залогодателем, что и дает основание отнести данную сделку ко второй группе сделок.

   Собственник-залогодатель сохраняет право распоряжения заложен­ным земельным участком в пределах, ограниченных рамками договора залога, в том числе осуществлять и последующий залог его, если это не запрещено договором или законом.

   Последующий залог уже заложенного земельного участка осуще­ствляется с соблюдением следующих правил:

  » необходимо соблюсти разрешения, установленные имеющимся первоначальным договором залога или законом. Так, при вторичном залоге разрешение (отсутствие запрета) должно быть оговорено в договоре о первоначальном залоге; при залоге, совершаемом в отно­шении одного и того же имущества третьим лицам, оговорка должна содержаться (запрет на третий залог — отсутствовать) в первом и втором договоре залога и т.п.;

  » залогодатель должен сообщить новому залогодержателю сведе­ния о предыдущих залогах. При этом предприятие — собственник земельного участка, являющееся залогодателем, обязано вести книгу записи залогов, куда запись вносится не позднее 10 дней со дня воз­никновения залога, и предоставлять ее для ознакомления любому лицу, заинтересованному в получении данной информации;

  » требования залогодержателей (кредиторов) в случае невыполне­ния залогодателем договорных обязательств (невыплата взятого под залог кредита и т.п.) удовлетворяются в порядке очередности, т.е. вначале удовлетворяются требования первого кредитора, затем из ос­тавшейся суммы второго и т.д.;

  » наряду с удовлетворением залогодержателем своих требований из заложенного имущества, договор залога может содержать и поло­жения о неустойке за нарушения договорных обязательств, которая взыскивается кредитором сверх предусмотренной залогом суммы;

  » если заложенный земельный участок передавался залогодержа­телю в период залоговых отношений, то необходимые издержки по содержанию заложенного имущества залогодержатель вправе взыски­вать с залогодателя сверх залоговой суммы и неустойки за наруше­ние залоговых обязательств;

  » дополнительно  к  перечисленным  расходам  залогодержатель вправе взыскивать с залогодателя и расходы по осуществлению обес­печенного залогом требования: расходы по организации конкурса или аукциона по продаже заложенного земельного участка, по оплате гос­пошлины за производимые сделки, за наем квалифицированных спе­циалистов для оказания помощи в осуществлении залоговых обяза­тельств и т.п.

   В случае нарушения залоговых обязательств залогодателем (невоз­врата долга, взятого под залог земельного участка) залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество только по ре­шению суда, арбитражного или третейского суда, если иное не преду­смотрено действующим законодательством. Лишь в специально ого­воренных законом случаях допустимо обращение взыскания на такое имущество в бесспорном порядке на основании исполнительной над­писи нотариуса.

   Реализация заложенного участка, на который обращается взыска­ние, осуществляется в общем гражданско-процессуальном порядке, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Земельно-правовая сделка о залоге земельного участка играет двойную роль в системе земельно-правовых сделок: с одной стороны, залог земельного участка выступает как самостоятельное договорное обязательство, а с другой — как правовое средство обес­печения других земельно-правовых обязательств (договоров кредита на расширение сельскохозяйственного производства; договоров займа как денежного, так и имущественного и др.).

   В зависимости от вида закладываемого земельного участка раз­личаются залог земельного участка и ипотека — залог объекта (предприятия, строения, здания, сооружения и т.п., непосредственно связанного с землей недвижимого имущества; — ст. 340 ГК РФ). Если залог земельных участков без каких-либо объектов (пахотная земля, пастбище, сенокос и др.) регулируется земельным законодательством (ст. 41 Закона РФ «О залоге»), то залог участков второго вида регу­лируется ипотекой, являющейся разновидностью залоговых отноше­ний (ст. 42—45).

   В соответствии со ст. 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой призна­ется залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объек­та, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

   Понятие «ипотека» было известно еще в Древнем Риме. В класси­ческий период развития римского гражданского права оно являлось одной из форм залога. Популярность этой формы обусловливалась тогда и обусловлена сейчас тем, что все заложенное имущество оста­ется у залогодателя, а так как недвижимость обладает большой мате­риальной ценностью, часто является основой для получения доходов, то у должника существует реальная возможность не только впослед­ствии выкупить свое имущество, но и восстановить свое материаль­ное положение.

   Помимо залога земельных участков, как объектов материального мира, закон допускает залог прав на этот земельный участок, а именно — прав владения, пользования и аренды данным объектом (ст. 54 Закона РФ «О залоге»). В случае невыполнения залогодателем своих залоговых обязательств удовлетворение залогодержателем своих требований осу­ществляется путем предъявления иска в суд о переводе на истца зало­женных прав залогодателя (п. 1 ст. 57 Закона РФ «О залоге»).

   К указанным выше сделкам относится также право аренды земель­ного участка и право на земельную долю. Их залог может произ­водиться только с согласия собственника земельного участка.

   Залог права на земельную долю допускается при условии, если она может быть выделена в натуре без изменения целевого назначения земельного участка при обращении на нее взыскания.

   Указанные договоры должны быть осуществлены в письменной форме, нотариально удостоверены и обязательно зарегистрированы. 

При копировании материалов, активная ссылка на сайт Webarhimed.ru обязательна!