Тема 12 "ПОНЯТИЕ СДЕЛОК В ЗЕМЕЛЬНОМ ПРАВЕ"

«Понятие сделок в земельном праве»

 

1. Особенности земельно-правовых сделок

   Современная рыночная экономика предопределяет наличие рын­ка земли. Включение земли как недвижимости в гражданский оборот вле­чет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, за­лога и т.п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.

   Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, по­скольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права РФ.

   В ст. 36 Конституции РФ сказано, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществля­ется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окру­жающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. ГК РФ в ч. 3 ст. 209 указывает, что перечисленные правомочия соб­ственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ).

   В соответствии с ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своих интересах. Они свободны в установле­нии своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

   В земельном же праве руководствуются принципом, заложенным в ч. 1 ст. 9 Конституции РФ, где земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому сделки с землей должны регулироваться на ином, чем в гражданском праве, принципе и совершаться собственниками только в отношении тех из них, которые разрешены земельным зако­нодательством с учетом воздействия планируемой хозяйственной дея­тельности на окружающую среду. Проведение такой оценки для граж­дан и предпринимателей предусмотрено рядом нормативно-правовых актов в сфере экологопользования.

   На сделки с землей распространяются об­щие и особенные правила.

   Вообще под сделками понимают действия людей, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей.

   Понятие сделки — одно из основных понятий права. Уже в рим­ском праве существовало несколько разных значений понятия «сдел­ка». Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято дан­ное лицо. В-третьих, означало возмездный договор и противопоставлялось дарению.

   В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юриди­ческий обиход, хотя сам термин «сделка» еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выделяет понятие сделки; Он указывает, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных. Область же, в которой имеет силу «соизволение» определяется следующим образом: «Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запре­щено законом или что оскорбляет благонравие». Уже Радищев раз­граничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определя­ет как «обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться».

   Сделка — это, прежде всего:

  ♦ действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера — пожару, ура­гану, наводнениям);

  действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские пра­ва. Этим сделки отличаются от действий противоправных— делик­тов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);

  действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет проти­вопоставить сделки поступкам — действиям, лишенным такой целенаправленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего оп­ределенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было;

  ♦ действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.

 

2. Правила совершения сделок в земельном праве

   Общие правила земельно-правовых сделок сводятся к следующему:

  1. Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:

• дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие 18-летнего возра­ста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней;

• организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок.

  2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через предста­вителей, то они должны быть:

» дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дее­способности в судебном порядке;

» иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизи­тов, служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).

  3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача офер­ты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т.п.

  4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земель­но-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, со­вершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

   При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявле­ния, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе го­воря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного уча­стка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.

  5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли (под влиянием заблуж­дения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; зло­намеренного соглашения представителя одной стороны с представи­телем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ) является осно­ванием для признания недействительности сделок по суду.

  6. Не противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).

   Законность сделки определяется по следующим направлениям:

  * по форме, т.е. по документальному оформлению ее;

  * по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки (нотариально заверенная купчая на земельный участок подлежит регистрации в местной администрации);

  * по содержанию земельно-правовой сделки, в которой должны быть отражены существенные ее условия, а последние можно подраз­делить на:

- установленные законом;

- устанавливаемые сторонами;

  * по продаваемому объекту (не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги и т.п.); земли заповедников, памятников природы, на­циональных природных и дендрологических парков, ботанических са­дов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; зем­ли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подвержен­ные биогенному заражению, и др.).

   Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.

   1. Совершаются под контролем го­сударства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы.

Государственная регистрация является единственным доказатель­ством осуществления зарегистрированного права на недвижимое иму­щество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

   2. Ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом.

   3. Ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок.

   4. Осуществляются по особой, пре­дусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, винов­ных в нарушении этой формы и процедуры.

   5. Регламентирование законодатель­ством для обеспечения рациональ­ного использования земель с соблюдением всех установленных правил: эф­фективно, рационально, в строго целевом назначении и т.п.

 

3. Ответственность за нарушение условий сделок

Основания и виды ответственности по сделкам

   Правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения наказаний за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушаются; взыс­кание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; иные неблагоприятные последствия.

   Наказания за нарушение договорных обязательств (сделок в сфе­ре использования земли) можно подразделить на законные (установ­ленные действующим законодательством) и договорные (определенные договором).

   Законные наказания выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных наказаний за нарушения отдельных усло­вий земельно-правовых сделок является их применение государствен­ными органами и должностными лицами в соответствии с Положени­ем о государственном земельном контроле, нормами КоАП РФ, УК РФ и УПК РФ.

   Договорные наказания в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случаях, когда таковые предусмотрены договором и ситуация (основание применения данного наказания) соответствует диспозиции договорной санкции.

   Договорные наказания за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности:

  • неустойка за нарушение договорных обязательств — денежная сумма, предусмотренная в земельно-правовом договоре за нарушение определенного вида договорных обязательств, как виновное, так и не­виновное;

   • пеня за просрочку договорных обязательств. Отличается от не­устойки длящимся характером действия, неустойка применяется в виде одноразового 3%-го штрафа за несвоевременное внесение арендной платы, пеня — в виде 0,05%-го штрафа за каж­дый день просрочки внесения этой платы.

Договорные наказания могут применяться по двум основаниям:

  по требованию потерпевшей стороны договора, если противопо­ложная сторона согласна с предъявленными требованиями (решение дела на претензионном уровне);

  по решению суда (арбитражного суда), если противоположная сторона не согласна с требованиями потерпевшей стороны.

   Если условия земельно-правовых сделок нарушаются, то они под­лежат расторжению, что предусматривается в законе или в договоре с четким определением оснований, при которых воз­можно это расторжение.

Взыскание убытков в земельных сделках

   Взыскание убытков за нарушение договорных обязательств как правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется с соблюдением установленных законом правил.

   Убытки бывают двух видов: реальный ущерб и неполученные до­ходы.

   Реальный ущерб складывается:

  ≈ из стоимости погубленных земельных угодий и связанных с ними природных и имущественных объектов. Например, участок в 0,5 га имел нормативную цену в 14 млн. руб., а после залива его химически­ми отходами стал стоить 2 млн. руб., т.е. на 12 млн. руб. меньше, что и составляет стоимость погубленного земельного угодья. Находивше­еся на этом участке вспомогательное деревянное строение стоило 6 млн. руб., после залива химическими отходами участка, на котором оно построено, стало пригодным к использованию лишь на дрова, стоимость которых 1 млн. руб., т.е. реальный ущерб составил 5 млн. руб., а всего реальный ущерб, причиненный собственнику земельного участка хи­мическими отходами, составил 17 млн. руб.;

  ≈ дополнительных расходов, вызванных нарушением земельно-пра­вовой сделки. Так, если продавец несвоевременно передал покупате­лю проданный земельный участок и в результате этого было запуще­но окультуривание его, повлекшее за собой потерю значительной ча­сти его окультуренных свойств, то дополнительными расходами здесь будут затраты покупателя по восстановлению той части свойств уча­стка, которые утрачены именно из-за задержки передачи его в соот­ветствии с земельно-правовой сделкой. Затраты на текущее поддер­жание окультуренного состояния угодья не должны относиться к дополнительным расходам.

   Неполученные доходы в отличие от реального вреда выражаются не в утратах реально существующего объекта и не в дополнительных затратах на восстановление его, а в лишении возможности приумно­жения богатства при наличии реальных возможностей их получения.

   Соотношение взыскания неустойки, штрафа, пени со взысканием убытков предусмотрено законом в четырех основных вариантах:

  1) штрафной — неустойка взыскивается сверх стоимости причиненных убытков. В таком случае оба эти вида ответственности автономны, но могут быть объединены в одном исковом требовании заявителя в суд;

  2) зачетный — неустойка включается в состав убытков, при­чиненных нарушением условий земельно-правовой сделки. В таком слу­чае сумма взыскания с нарушителя ограничивается общей суммой убыт­ков, а сам объем убытков определяется за минусом размера неустойки;

  3) исключительный — взыскание неустойки исключает взыскание убытков. Применительно к земельно-правовым сделкам он может быть предусмотрен только в договоре;

  4) альтернативный — взысканию за нарушение условий земельно-правовой сделки подлежат либо неустойка, либо убытки по выбору сторон. Такой вариант может быть предусмотрен только в условиях земельно-правовой сделки.

   К числу иных неблагоприятных последствий как правовых средств обеспечения выполнения земельно-правовых сделок относятся возло­жение расходов по восстановлению нарушенных участков на наруши­телей земельно-правовых сделок и взыскание с нарушителей неосно­вательно приобретенного имущества.

   Взыскание неосновательно приобретенного имущества с наруши­теля земельно-правовых сделок допускается при наличии двух обяза­тельных условий:

  1) нарушитель получил выгоду за счет контрагента по договору;

  2) эта выгода не имеет под собой достаточных оснований для при­знания ее в качестве принадлежности нарушителя.

   Неосновательно полученная выгода подразделяется на две разно­видности:

  ■ неосновательно приобретенное имущество;

  ■ неосновательно сбереженное имущество в двух формах:

а) в денежной форме, когда виновное лицо не понесло затрат, ко­торые по закону должно и могло понести;

б) в натуральной форме, когда виновное в нарушении земельно-правовой сделки лицо не возвратило имущества по принадлежности и использует его в своих целях.

При копировании материалов, активная ссылка на сайт Webarhimed.ru обязательна!