Лекция 26 "ДОГОВОР АРЕНДЫ"

«Договор аренды» 

 

1. Общие положения договора аренды и его виды

Понятие договора аренды

    Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, в силу которого одна сторона - арен­додатель (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю), иму­щество за плату во временное владение и пользо­вание или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату.

    Договор аренды - консенсуальный, взаимный и возмезд­ный (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

    Существенным условием договора аренды яв­ляется его предмет. Предметом могут быть толь­ко индивидуально-определенные, непотребляемые и незаменимые вещи, т. к. по окончании срока до­говора арендатор должен возвратить имущество в том же виде и состоянии, в котором он его полу­чил, с учетом износа.

    Стороны договора: арендодатель - собствен­ник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду; арендатор - лицо, заинтересованное в получении  имущества в пользование (граждане и юридические лица, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования).

   Форма договора - договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письмен­ной форме.

   Если в договоре предусмотрен переход в последую­щем права собственности на арендованное имуще­ство к арендатору, то он заключается в форме, пре­дусмотренной для купли-продажи такого имущества.

    Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды не­движимости подлежит обязательной государствен­ной регистрации в учреждении юстиции.

    Цена и срок договора аренды не относятся к суще­ственным условиям. Срок определяется соглашением сторон, если арендная плата не установлена договором, применяется обычная арендная плата.

    Виды договора аренды:

   1) договор проката;

   2) аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

   3) аренды зданий и сооружений;

   4) арен­ды жилого помещения;

   5) аренды предприятия;

   6) договор финансовой аренды (лизинга).

Права и обязанности сторон договора аренды

    Обязанности арендодателя и арендатора установлены законом.

    Арендатор не имеет права без согласия арендо­дателя сдавать арендованное имущество в субарен­ду, а также отдавать арендные права в залог и вно­сить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ.

    Каждая из сторон договора аренды вправе требо­вать его досрочного расторжения в судебном поряд­ке по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и договором. Перечень оснований расторжения договора  не является исчерпывающим. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициа­тиве одной из сторон.

    Произведенные арендатором отделимые улуч­шения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено до­говором аренды. В том случае, если арендатор про­извел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на воз­мещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

    Стоимость неотделимых улучшений арендованно­го имущества, произведенных без согласия арен­додателя, возмещению не подлежит. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортиза­ционных отчислений от этого имущества, являют­ся собственностью арендодателя. Такой подход легко объясним, т. к. улучшения проводятся фак­тически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчис­ляемыми на восстановление соответствующих объектов.

 

Договор проката

    По договору проката арендодатель, осуществ­ляющий сдачу имущества в аренду в качестве по­стоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое иму­щество за плату во временное владение и пользование (п.1 ст. 626 ГК РФ).

    Договор проката являет­ся разновидностью договора аренды - двусторонний, возмездный, консенсуальный и публичный.

    Стороны:

  » арендатор - как правило, выступает гражданин.

  » арендодатель - коммерческие организации, для крторых сдача имущества в аренду явля­ется постоянной предпринимательской деятельно­стью, т. е. осуществляется в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнитель­ным источником существования.

    Предметом может быть только движимое иму­щество, которое используется в потребительских целях: в основном предметы бытовой техники, ра­дио- и телевизионная аппаратура и пр.

    Срок не может быть больше 1 года.

    Форма договора - письменная, без каких-либо условий.

    Арендная плата по договору проката устанавли­вается в виде определенных в твердой сумме пла­тежей, которые вносятся периодически или едино­временно.

 

Договор аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа 

     По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендода­тель предоставляет арендатору транспортное сред­ство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

    Этот договор является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества.

    Договор должен быть заключен только в письмен­ной форме независимо от его срока, путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами, или обмена документами посредствам связи (почта, телеграф, телетайп). К такому договору не при­меняются правила о регистрации договоров аренды.

    Объект договора - транспортное средство и услуги по управлению им и его технической эксп­луатации.

    Предмет - транспортное средство лю­бого вида транспорта, т. е. сложное техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и ба­гажа, движущееся в пространстве.

    По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель представляет аренда­тору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по уп­равлению им и его технической эксплуатации.

    Цель договора - получение во владение и поль­зование транспортного средства и самостоятельное осуществление его технической и коммерческой эксплуатации.

    Арендатор вправе без согласия арендодателя сда­вать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

 

Договор аренды зданий и сооружений 

    По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла­дение и пользование или во временное пользова­ние арендатору здание или сооружение.

    Предмет - здания и сооружения, т.е. разновид­ности недвижимого имущества. Форма - письмен­ная, путем составления одного документа, подпи­санного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора. В случае, если договор заключен на срок не менее года, он подле­жит государственной регистрации и считается зак­люченным с момента такой регистрации.

    Цена относится к числу существенных условий договора - арендная плата, размер которой должен быть предусмотрен договором. Арендная плата за пользование зданиями и сооружениями включает и плату за пользование земельным участком, на ко­тором оно расположено.

    По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить предприятие арендатору за плату во временное владение и пользование в целом как имущественный комплекс, используемый для осу­ществления предпринимательской деятельности.

    Предмет - предприятие как единый имуществен­ный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурса­ми, исключительные права, а также права требова­ния и долги.

 

Лизинг

    По договору финансовой аренды (договору ли­зинга) арендодатель обязуется приобрести в соб­ственность указанное арендатором имущество у оп­ределенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ). Арендодатель в этом случае не не­сет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

    Договором финансовой аренды может быть пре­дусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

    Признаки договора лизинга:

   1) наличие у арендодателя цели финансирования;

   2) приобре­тение арендодателем имущества, которое переда­ется в лизинг после заключения договора аренды;

   3) использование арендатором переданного в ли­зинг имущества для предприниматель-ских целей;

   4) предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора.

    Суще­ственными условиями договора являются: предмет, срок договора (срок его действия); цена договора; порядок балан­сового учета предмета лизинга.

    Стороны:

   » лизингодатель, в качестве которого может выступать лизинговая компания, имеющая ли­цензию на сдачу имущества в лизинг;

   » лизингопо­лучатель - юридическое лицо, осуществляющее предпринима­тельскую деятельность, или индивидуальный пред­приниматель;

   » продавец имущества, передаваемого по договору лизинга, в качестве которого может выступать любое дееспособное лицо, в собственно­сти которого находится данное имущество.

    Предмет - движимое и недвижимое имущество, любые непотребляемые вещи, исполь­зуемые для предпринимательской деятельности (кро­ме земельных участков и других природных объек­тов).

    Виды договоров лизинга:

    1) в зависи­мости от длительности срока договор лизинга под­разделяется на типы:

   » долгосрочный - на срок 3 года и более;

   » среднесрочный - на срок от полутора до 3 лет;

   » крат­косрочный - менее 1,5 лет;

   2) помимо этого на практике лизинг подразделяется на следующие виды:

  •  
    • финансовый,
    • оперативный,
    • возвратный,
    • полный,
    • чистый.

    Содержание договора составляют права и обя­занности сторон договора.

 

Договор аренды предприятия 

     По договору аренды предприятия арендода­тель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование и владение предприятие в целом как имущественный комплекс, используе­мый для осуществления предпринимательской дея­тельности.

     Предметом данного договора является предприя­тие как единый имущественный комплекс, относя­щийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключитель­ные права, а также права требования и долги.

    Договор заключается в письменной форме пу­тем составления одного документа, подписанного сторонами,  с последующей государственной регистрацией после чего он считается заключенным.

    Существенным условием  является предмет и цена (арендная плата).

    Содержание договора аренды - права и обя­занности арендодателя и арендатора.

При копировании материалов, активная ссылка на сайт Webarhimed.ru обязательна!