Лекция 13 "СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ И ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ"

«Особенности вещных прав на землю и жилое помещение»

 

1. Право собственности на землю.

     Вещные права на землю урегулированы Граждан­ским и Земельным кодексом РФ.   Земля является особым объектом правового регулирования ввиду ее решающего значения в жизни людей. Законодатель делит земли на виды или категории в зависимости от их использования. Каждая из категорий земель имеет свой правовой режим. Правовому режиму различных категорий земли и порядку первичного наделения землей посвящен Земельный кодекс. В нем определен состав земель в Российской Федерации. По своему це­левому назначению они подразделяются на следующие категории:

   ~ земли сельскохозяйственного назначения;

   ~ земли поселений;

   ~ земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космичес­кой деятельности, земли обороны, безопасности и земли специального назначения;

   ~ земли особо охраняемых объектов;

   ~ земли лесного фонда;

   ~ земли водного фонда;

   ~ земли запаса.

     Гражданский и Земельный кодекс предусматривают сле­дующие вещные права на земельный участок:

   › право собственности;

   › право свободного доступа на земельные участки общего пользования;

   › право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

   › право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком;

   › сервитут.

     Право собственности на земельный участок предполагает осу­ществление собственником всех его правомочий в полном объеме в рамках территориальных границ, фиксированных государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Распорядительные правомочия собственника могут быть ограничены на землях, изъя­тых из оборота или с ограниченной оборотоспособностью.

     Собственнику в пределах его участка принадлежит почва, замкну­тые водоемы, лес и другие растения. Собственник может также ис­пользовать по своему усмотрению все, что находится под и над поверх­ностью его участка, если это не ограничено законом и не нарушает прав других лиц.

     Собственник земельного участка вправе:

   › возводить на нем здания и сооружения, приобретая при этом на них право собственности;

   › осуществлять перестройку и снос;

   › разрешать строительство другим лицам;

   › предоставлять в пользование других лиц с определением срока и бессрочно;

   › сдавать в аренду.

     Право собственности на земельный участок может принадлежать как гражданам, так и юридическим лицам.

     Земельные участки государственной и муниципальной собствен­ности, не закрытые для доступа, могут использоваться гражданами без каких бы то ни было разрешений и в пределах, допускаемых законода­тельством. Речь идет о прогулке в лесу, сборе ягод, грибов, трав, о досту­пе к водоемам для купания, ловли рыбы и т.д.

     Предполагается: если участок не огорожен, значит, вход на него свободен.

     Право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком возникает у граждан на основе предоставления участка государ­ственным или муниципальным органом. Это право отличается от пра­ва собственности тем, что носитель этого права не может от­чуждать участок - продать его, подарить, отдать в залог, но может сдать в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также завещать. Возможность приобретения данного права после вступления в силу Земельного кодекса не допускается, а лишь сохраняется право, приобретенное до этого. Владельцы этих участков могут бесплатно получить их в собствен­ность либо оставить землевладение в прежнем состоянии.

     Владение и пользование земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по усмотрению правообладателя. Он вправе возводить на нем здания, сооружения и другое недвижимое имущество и приобретать на него право собственности.

     Распоряжение земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения включает:

   › сдачу в аренду;

   › передачу в безвозмездное срочное пользование;

   › переход прав в порядке наследования. 

     Право постоянного (бессрочного) пользования земельным учас­тком предоставляется государственным или муниципальным ор­ганом либо возникает у собственника недвижимости (дома, строения), расположенной на этом участке. Обладатель этого права может в пол­ной мере использовать этот участок, но не может совершать никаких сделок и даже не имеет права без согласия собственника сдавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование. Земельный кодекс РФ отменил право граждан на постоянное (бессрочное) пользование землей. Но те граждане, кто уже имеет эти участки, сохраняют за со­бой право на них. Они могут получить участок в собствен­ность бесплатно, если до этого не получали в собственность бесплат­ного участка.

     Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право постоянного пользования землей, на которой расположена его недвижимость. И если он продает свой дом, здание, сооружение, то новый собственник недвижимости имеет право пользования участком в том же объеме, что и прежний.

     Нахождение недвижимости (дома, строения) на чужом земельном участке не стесняет право собствен­ника этой недвижимости на пользование, владение и распоряжение ею вплоть до сноса и постройки нового здания, сооружения.

     Права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для прохода или проезда, для прокладки и использования линий электропередачи, трубопровода и т.д. может требовать соб­ственник недвижимого имущества у владельцев соседних земельных участков, если без этого невозможно использование его недвижимости (участка, дома и т.д.). Сервитут может быть установлен и в интересах обладателя права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Сервитут устанавливается либо соглашением сторон, либо решением суда и регистрируется как недвижимость.

     Сервитутом может быть обременено также здание. Например, если оно мешает приему телевизионного сигнала в сосед­нем здании, то владелец этого соседнего здания вправе требовать уста­новления на крыше здания экрана телевизионной антенны, передаю­щей сигнал.

     В соответствии с ГК РФ принудительное прекращение права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования возможно в следующих случаях:

   ♦ участок может быть выкуплен и изъят для государственных или му­ниципальных нужд, при этом владелец участка за год предупреждается о таком решении;

   ♦ на участок по решению суда может быть обращено взыскание по долгам его владельца;

   ♦ участок может быть изъят у владельца, ненадлежаще использующе­го участок, с грубым нарушением правил рационального пользования и принудительно продан.

     Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа при необходимости его использования для государственных или муниципальных нужд. Решение о таком изъятии принимают соответствующие федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации либо исполнительные органы субъекта РФ. Решение подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Собственник земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении и о его регистрации не позднее чем за 1 год до изъятия.

     В случае прекращения права пользования земельным участком собственником недвижимости его права на нее определяются по соглашению с собственником участка или по решению суда:

   ≈ признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка;

   ≈ признать право собственника земельного участка на приобретение недвижимости в собственность;

   ≈ установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

     До изъятия земельного участка собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается им, а также производит необходимые затраты на его содержание.

     Выкуп земельного участка осуществляется только с согласия собственника. Выкупная цена участка, сроки и другие условия определяются соглашением сторон. Для определения цены учитываются рыночная стоимость участка, убытки, причиненные изъятием участка, а также упущенная выгода собственника. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом его в выкупную цену.

     В случае, когда собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка либо с выкупной ценой участка, государственный орган, принявший решение, в течение 2 лет с момента уведомления собственника может обратиться в суд.

     Данные правила применяются к изъятию земельного участка:

   ♦ для государственных и муниципальных нужд, находящегося на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования;

   ♦ изъятие земельного участка, используемого не по назначению. Если земельный участок имеет целевое назначение — для сельскохозяйственного производства, жилищного строительства, но не используется в течение 3 лет, он может быть изъят у собственника. Установленный срок не включает время на освоение участка, время, в течение которого он не мог использоваться из-за стихийных бедствий;

   ♦ изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

     Участок может быть изъят в случае грубого нарушения правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (уничтожение плодородного слоя почвы), а также если использование участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку (загрязнение земель производственными отходами).

     При ненадлежащем использовании земель по названным основаниям решение об изъятии принимает орган государственный власти или местного самоуправления. Собственник вправе согласиться с таким решением, после чего земельный участок подлежит продаже с публичных торгов, либо не согласиться с ним. В таком случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, обращается с требованием о его продаже в суд.

 

2. Право собственности на жилое помещение

     К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные помещения предназначенные для проживания.

     В результате приватизации жилья появились граждане-собствен­ники жилых помещений, а жилье стало одним из недвижимых объектов собственности.

     Поскольку жилье удовлет­воряет насущные потребности людей, закон устанавливает не­которые ограничения права собственности на жилье.

     Соб­ственник осуществляет свои правомочия владения, пользования и рас­поряжения в пределах, определяемых назначением помещения, т.е. для проживания. Собственник жилого помещения может сам проживать или сдавать его другим гражданам по договору найма. Если собственником жило­го помещения является государство, муниципалитет или юридическое лицо, они могут использовать жилое помещение также только для про­живания граждан, сдавая его им по договору жилищного найма. Запре­щается размещать в жилых помещениях различные конторы и промышленное производство. Это допустимо только в нежилых помещениях, статус которых определяется особо.

     Граждане могут приобретать право собственности:

   = на жилой дом - построив, купив его либо получив другими законным способом,

   = на квартиру в многоквартирном доме - привати­зировав или купив принадлежавшую государству квартиру, которую они занима­ли,

   = на квартиру в кооперативном доме - если гражданин как член кооператива внес пол­ный пай.

     Приватизированные квартиры могут закрепляться в общую долевую или совместную собственность всех или части членов семьи, с сохра­нением за остальными вещного права на пользование жилплощадью.

     В многоквартирных домах наряду с индивидуальной частной соб­ственностью граждан на квартиру у них возникает общая долевая соб­ственность.

     Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме имеет долю в праве собственности на общее имущество (помещения) дома — несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (подвал, чердак, лифт, мусоропровод и т.п.). Эта доля является принадлежностью квартиры как главной вещи, и поэтому она не может быть отчуждена собственником отдельно от квартиры и следует судьбе главной вещи.

     Наряду с собственниками вещным правом на жилье пользуются члены их семей, проживающие совместно с ними. Они имеют право пользоваться жилым помещением в соответствии с нормами жилищ­ного законодательства, изложенными в Жилищном кодексе РФ. Чле­нами семьи собственника признаются, независимо от родственных связей, лица, совместно проживающие на данной жилплощади и веду­щие совместное домашнее хозяйство (членами семьи не являются дом­работницы, работающие и проживающие у работодателя по условиям трудового договора).

     Члены семьи, солидарно с собственником несут ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (уплата налогов, сборов и иных платежей).

     Переход права собственности на жилой дом или квартиру от одно­го собственника к другому не служит основанием для прекращения права пользования помещением членов семьи прежнего собственника.

     Особо охраняются жилищные права несовершеннолетних детей: ГК РФ установил, что отчуждение жилого помещения, где проживают дети, возможно лишь с разрешения органов опеки и попечительства.

     Право собственности на жилое помещение прекращается по общим основаниям.

     Дополнительно законодательство предусматривает возможность продажи с публичных торгов жилого помещения по решению суда, в случае если:

   ♦ собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо допускает разрушение жилого помещения;

   ♦ после предупреждения органа местного самоуправления об устранении данных нарушений продолжает совершать названные действия;

   ♦ орган местного самоуправления в судебном порядке требует продажи жилого помещения и вычета из данной суммы средств на устранение нарушений.

     Для обеспечения надлежащей эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме собственники жилых помещений вправе образовывать товарищество собственников жилья.

     Товарищество собственников жилья — это добровольное некоммерческое объединение домовладельцев — собственников помещений, объединившихся для совместного управления кондоминиумом.

     Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, лестницы, лифты, крыши, технические этажи и подвалы, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства. Домовладельцы обязаны:

   ~ обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества;

  ~ нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества;

   ~ оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение и иные коммунальные услуги;

   ~ оплачивать налог на недвижимое имущество.

     Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме.

При копировании материалов, активная ссылка на сайт Webarhimed.ru обязательна!